Ngân hàng và tư cách người thứ ba ngay tình trong tranh chấp bất động sản

Một bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”), hợp đồng thế chấp đã được ký kết và biện pháp bảo đảm đã được đăng ký – liệu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (“Ngân hàng”) có thể yên tâm rằng quyền lợi của mình sẽ được bảo vệ nếu sau đó phát sinh tranh chấp?

Không phải lúc nào câu trả lời cũng là “có”. Thực tiễn xét xử cho thấy có những trường hợp giao dịch thế chấp bị Tòa án tuyên vô hiệu, đặt ra vấn đề liệu Ngân hàng có được bảo vệ với tư cách là người thứ ba ngay tình hay không, ngay cả khi Ngân hàng đã thực hiện các thủ tục nhận thế chấp và đăng ký biện pháp bảo đảm.

Pháp luật dân sự có cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình, nhưng Ngân hàng không đương nhiên được hưởng cơ chế này. Việc Ngân hàng có được công nhận là người thứ ba ngay tình hay không có thể phụ thuộc vào nhiều yếu tố được xem xét trong từng vụ việc và thực tiễn xét xử của Tòa án.

Đây là vấn đề có ý nghĩa thực tiễn đối với hoạt động cấp tín dụng và quản trị rủi ro của Ngân hàng. Việc nhận diện đúng các điều kiện để được bảo vệ với tư cách người thứ ba ngay tình có thể giúp Ngân hàng hoàn thiện quy trình thẩm định, nhận thế chấp và giảm thiểu rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm. Trong bài viết này, Skalet & Co Việt Nam phân tích chế định người thứ ba ngay tình, thực tiễn xét xử liên quan và những vấn đề cần lưu ý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng.

1. Cơ sở pháp lý: Vì sao Ngân hàng có thể được bảo vệ là người thứ ba ngay tình

Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự [1] quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu đối với bất động sản như sau:

“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”

Một giao dịch chuyển nhượng bất động sản (có thể mua bán hoặc tặng cho) (“Giao Dịch Gốc”) được xác lập. Bất động sản đó được đăng ký, cấp Giấy Chứng Nhận và thực hiện thủ tục thế chấp tại Ngân hàng (“Giao Dịch Thế Chấp”). Tuy nhiên sau đó, Giao Dịch Gốc bị tuyên bố vô hiệu. Câu hỏi đặt ra là giao dịch thế chấp bất động sản tại Ngân hàng có vô hiệu theo Giao Dịch Gốc hay không? Để trả lời được câu hỏi trên thì cần phải phân tích, làm rõ các quy định về người thứ ba ngay tình.

Pháp luật không đưa ra định nghĩa về người thứ ba ngay tình, mà thường sử dụng định nghĩa về “chiếm hữu ngay tình” để xác định các chủ thể được coi là “người thứ ba ngay tình”. Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu [2]. Theo đó, “người thứ ba ngay tình” được hiểu là người chiếm hữu mà có căn cứ cho rằng họ có quyền chiếm hữu với tài sản; chủ thể không biết và pháp luật không buộc họ phải biết việc chiếm hữu của họ là không có căn cứ pháp luật [3]. Như vậy, theo hướng giải thích như trên thì người thứ ba ngay tình chỉ đặt ra đối với chủ sở hữu có quyền chiếm hữu đối với tài sản.

Đối với giao dịch thế chấp tài sản, Ngân hàng không phải là chủ sở hữu của bất động sản thì có được xem là người thứ ba ngay tình không? Pháp luật dân sự cũng không có quy định chi tiết để làm rõ những nội dung này. Tuy nhiên, Tòa án nhân dân tối cao trong văn bản giải đáp vướng mắc trong việc xét xử [4] đã có hướng dẫn như sau:

Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm. Mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại Điều 133.2 Bộ luật Dân sự được áp dụng cho cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

Như vậy, với hướng dẫn nêu trên, có thể hiểu rằng trong giao dịch thế chấp tài sản tại Ngân hàng, Ngân hàng có thể được xem là người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133.2 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, điều luật cũng không nêu cụ thể về nghĩa vụ của Ngân hàng để được xác định là người thứ ba ngay tình. Điều luật chỉ nêu rất chung chung rằng người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký để thực hiện giao dịch nên giao dịch đó không vô hiệu. Nhưng trên thực tế, trong vụ việc tranh chấp tại Tòa án, rất nhiều Ngân hàng đã không được công nhận là người thứ ba ngay tình và Giao Dịch Thế Chấp bị tuyên bố vô hiệu khi Giao Dịch Gốc vô hiệu. Vậy lý do tại sao? Nội dung dưới đây về thực tiễn xét xử các vụ án liên quan đến Ngân hàng là người thứ ba ngay tình sẽ làm rõ câu hỏi này.

2. Thực tiễn xét xử trong các vụ án liên quan đến Ngân hàng là người thứ ba ngay tình

a. Trường hợp Ngân hàng không được công nhận là người thứ ba ngay tình

Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án có xu hướng không công nhận Ngân hàng là người thứ ba ngay tình khi Ngân hàng không thực hiện đầy đủ việc kiểm tra, thẩm định và xác minh thực tế tài sản trước khi nhận thế chấp, cụ thể như:

• Bản án số 137/2025/DS-PT [5], Ngân hàng TMCP S không xác minh đầy đủ hiện trạng tài sản, không làm rõ sự tồn tại của các công trình này và không hỏi ý kiến những người đang sử dụng đất để biết được trên đất đã có nhà và công trình của hộ gia đình bà L từ trước năm 1977;

• Bản án số 279/2025/DS-PT [6], trên đất đã tồn tại nhà ở và công trình phụ do bà Q và gia đình trực tiếp quản lý, sinh sống bà Q và gia đình đang trực tiếp sinh sống, quản lý đất nhưng Ngân hàng VIB không xác minh thực tế cụ thể đối với chủ thể đang quản lý và sinh sống trên đất, hồ sơ vay vốn và thẩm định của Ngân hàng không thể hiện có ý kiến của những người đang sinh sống, quản lý các thửa đất, cũng không có sự chứng kiến của đại diện địa phương nơi có tài sản thế chấp;

• Bản án số 30/2025/DS-PT [7], Ngân hàng V thậm chí không cung cấp được tài liệu thể hiện việc kiểm tra, xác minh thực tế tài sản; hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp không thể hiện các tài sản trên đất; không có biên bản thẩm định, xác minh kiểm tra thực tế tài sản đảm bảo; các hình ảnh ngày 06/3/2020, ngày 05/5/2023 không có vợ chồng ông Q, bà O, không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông Q, bà O biết việc thẩm định tài sản thế chấp.

Từ các vụ án trên, có thể thấy Tòa án không chỉ căn cứ vào Giấy Chứng Nhận để đánh giá tính ngay tình của Ngân hàng mà còn xem xét liệu Ngân hàng có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thẩm định và có khả năng nhận biết các quyền, lợi ích của người khác đối với tài sản hay không. Khi tài sản có dấu hiệu rõ ràng đang được người khác quản lý, sử dụng nhưng Ngân hàng không xác minh hoặc không chứng minh được quá trình kiểm tra thực tế, Ngân hàng có thể không được công nhận là người thứ ba ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến giao dịch thế chấp bị tuyên vô hiệu và Ngân hàng không được xử lý tài sản bảo đảm.

b. Trường hợp Ngân hàng được công nhận là người thứ ba ngay tình

Ở chiều ngược lại, thực tiễn xét xử cũng cho thấy có trường hợp Tòa án vẫn công nhận Ngân hàng là người thứ ba ngay tình trong trường hợp Tòa án cho rằng Ngân hàng đã thực hiện xác minh nhưng không thể xác minh được tình trạng của bất động sản; hay khi quá trình thẩm định tài sản của Ngân hàng còn có thiếu sót, cụ thể như sau:

• Bản án số 76/2025/DS-PT [8], Tòa án cho rằng Ngân hàng A chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm thẩm tra tài sản, dẫn đến nhận thế chấp tài sản không thuộc quyền sử dụng, sở hữu của bên thế chấp và Ngân hàng phải tự chịu rủi ro đối với thiếu sót trong hoạt động thẩm định. Tuy nhiên, Tòa án vẫn công nhận Ngân hàng là người thứ ba ngay tình do bất động sản đã được cấp Giấy Chứng Nhận cho bên thế chấp, đồng thời hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng ký hợp pháp.

• Bản án số 229/2025/DS-PT [9], Ngân hàng V2 đã trực tiếp khảo sát hiện trạng và xác định đất là đất trống, không có công trình xây dựng trước khi nhận thế chấp; hợp đồng thế chấp cũng được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó, dù giao dịch chuyển nhượng trước đó bị tuyên vô hiệu, Tòa án cho rằng V2 không có căn cứ để biết về hạn chế đối với quyền sử dụng đất và được bảo vệ với tư cách người thứ ba ngay tình.

Qua các vụ án trên, có thể thấy cách tiếp cận của Tòa án đối với tư cách người thứ ba ngay tình của Ngân hàng chưa hoàn toàn thống nhất. Có trường hợp Tòa án đặt trọng tâm vào tình trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm thế chấp, đặc biệt là việc tài sản đã được cấp Giấy Chứng Nhận và giao dịch thế chấp đã được công chứng, đăng ký; trong trường hợp khác, Tòa án chú trọng đến việc Ngân hàng đã thực tế kiểm tra, thẩm định tài sản và có căn cứ để biết hoặc không thể biết về khiếm khuyết của quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, tựu chung lại có thể thấy quan điểm chung của các Tòa án hầu như đều yêu cầu Ngân hàng muốn được công nhận là người thứ ba ngay tình thì phải chứng minh được (bằng chứng cứ, hồ sơ tài liệu) về việc mình đã thực hiện đầy đủ, cẩn trọng và kỹ lưỡng việc xác minh, thẩm định về tài sản bảo đảm trước khi thực hiện Giao Dịch Thế Chấp.

3. Tại sao Ngân hàng phải xác minh, thẩm định về bất động sản thì mới được xem là người thứ ba ngay tình trong các tranh chấp bất động sản

Mặc dù Điều 133.2 Bộ luật Dân sự không nêu rõ nghĩa vụ hay các hành động phải thực hiện để được xác định là người thứ ba ngay tình, tuy nhiên, theo thực tiễn xét xử tại Tòa án, thể hiện trên các bản án được nêu trên, có thể thấy, việc Ngân hàng không thực hiện kỹ càng, đầy đủ và có trách nhiệm liên quan đến việc thẩm định, xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản là nguyên nhân chính khiến cho Ngân hàng không được xem là người thứ ba ngay tình trong các tranh chấp về bất động sản tại Tòa án.

Xem xét nguyên lý tại sao Tòa án lại thường cho rằng Ngân hàng phải xác minh, xác định kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi thực hiện Giao Dịch Thế Chấp thì mới được xem là người thứ ba ngay tình, có thể xuất phát từ các cơ sở sau:

a. Xuất phát từ bản chất của khái niệm người thứ ba ngay tình

Theo khái niệm đã phân tích ở trên, người thứ ba ngay tình phải là người hoàn toàn không biết về việc tài sản mình nhận được thông qua giao dịch từ người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật. Người thứ ba này không biết và không thể biết, mặc dù đã nỗ lực bằng mọi cách mà mình có thể để xem xét, xác định về tài sản mà mình nhận được thông qua giao dịch. Do đó, pháp luật mới bảo vệ quyền tài sản của họ. Việc Ngân hàng chỉ dựa trên Giấy Chứng Nhận, không thực hiện xác minh tài sản khi thực hiện Giao Dịch Thế Chấp chưa thể hiện được Ngân hàng không biết và không thể biết về tài sản đưa vào thế chấp từ người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật.

b. Theo quy định pháp luật liên quan đến trách nhiệm của Ngân hàng khi thực hiện thế chấp tài sản

Theo pháp luật về ngân hàng quy định Ngân hàng phải thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng về khả năng tài chính để trả nợ [10]. Đối với các hợp đồng tín dụng được thế chấp bằng bất động sản thì khả năng tài chính để trả nợ chính là các bất động sản được thế chấp. Vì vậy, Ngân hàng có trách nhiệm phải thẩm định, xem xét về tính pháp lý của bất động sản để bảo đảm khả năng trả nợ của khách hàng. Thêm nữa, pháp luật còn quy định Ngân hàng bắt buộc phải ban hành quy chế nội bộ về cho vay để thực hiện trên toàn bộ hệ thống và bắt buộc phải có các nội dung sau:

• Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay, việc quản lý, giám sát, theo dõi tài sản bảo đảm tiền vay phù hợp với biện pháp bảo đảm tiền vay, đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay và khách hàng [11];

• Nhận dạng các loại rủi ro có thể phát sinh; quy định theo dõi, đánh giá và kiểm soát rủi ro; phương án xử lý rủi ro trong quá trình cho vay (bao gồm cho vay bằng phương tiện điện tử) [12].

Như vậy, việc Ngân hàng không thực hiện việc thẩm định, xác minh tài sản bảo đảm là bất động sản một cách cẩn thận, kỹ càng để nhận diện các rủi ro pháp lý là Ngân hàng chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật.

c. Theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao 

Tình huống phát sinh như sau: Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn rằng: “Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.” [13] (Nhấn mạnh được thêm vào).

4. Ngân hàng cần làm gì để được xác định là người thứ ba ngay tình

Như đã phân tích, việc Ngân hàng có được công nhận là “người thứ ba ngay tình” theo Điều 133 Bộ luật Dân sự hay không sẽ quyết định toàn bộ số phận của hợp đồng thế chấp khi giao dịch xác lập quyền sở hữu tài sản trước đó bị tuyên vô hiệu. Vấn đề đặt ra là: sự “ngay tình” không tự nhiên mà có, nó phải được chứng minh bằng hồ sơ, quy trình và hành vi cụ thể của ngân hàng tại thời điểm nhận thế chấp. Dưới đây là những việc ngân hàng cần chủ động thực hiện để tự bảo vệ vị thế của mình.

a. Thẩm định kỹ lưỡng nguồn gốc và tình trạng pháp lý của tài sản

Dựa trên quy đinh pháp luật và thực tiễn xét xử tại Tòa án, có thể nói đây là khâu quan trọng nhất và được xem xét kỹ nhất khi đánh giá sự ngay tình của Ngân hàng.

• Kiểm tra lịch sử biến động của tài sản thông qua thông tin đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai: tài sản đã qua bao nhiêu lần chuyển nhượng, thời điểm cấp Giấy Chứng Nhận, thời điểm bên thế chấp đứng tên;

• Đối chiếu thông tin trên Giấy Chứng Nhận với hiện trạng thực tế và với dữ liệu tại cơ quan quản lý đất đai, tránh trường hợp giấy tờ giả mạo hoặc bị tẩy xóa, chỉnh sửa;

• Lưu ý các dấu hiệu bất thường cần xác minh thêm: Giấy Chứng Nhận vừa cấp lại trong thời gian ngắn trước khi thế chấp, người đứng tên không trùng khớp với người trực tiếp giao dịch, hoặc có sự vội vã bất thường trong yêu cầu giải ngân;

• Với tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở thuộc sở hữu chung (vợ chồng, hộ gia đình, đồng thừa kế), cần xác minh đầy đủ sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu, tránh trường hợp chỉ một người đứng ra ký kết.

b. Tuân thủ đúng và đầy đủ thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm

• Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định pháp luật hiện hành;

• Thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm ngay sau khi ký kết, đúng thời hạn và đúng cơ quan có thẩm quyền;
• Kiểm tra tại thời điểm công chứng, đăng ký xem tài sản có đang bị ngăn chặn, kê biên, hoặc có cảnh báo giao dịch hay không, đây là thông tin công khai mà Ngân hàng hoàn toàn có thể tra cứu và có nghĩa vụ phải tra cứu.

c. Xây dựng và tuân thủ nghiêm quy trình thẩm định nội bộ

Việc Ngân hàng có quy trình thẩm định bài bản, được thực hiện nhất quán, không chỉ mang tính hình thức là cơ sở để việc thực hiện thẩm định, xác minh tài sản thế chấp được cẩn thận, kỹ lưỡng, hạn chế các rủi ro pháp lý phát sinh. Do đó, Ngân hàng nên cân nhắc các hành động sau:

• Ban hành quy trình thẩm định tài sản bảo đảm rõ ràng bằng văn bản, quy định cụ thể các bước xác minh bắt buộc;

• Cử cán bộ thẩm định trực tiếp khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản, không chỉ dựa trên hồ sơ giấy tờ do khách hàng cung cấp;

• Với các giao dịch có giá trị lớn hoặc có yếu tố nghi vấn, có thể thêm một cấp thẩm định độc lập hoặc ý kiến pháp lý trước khi phê duyệt.

d. Lưu trữ đầy đủ, có hệ thống toàn bộ hồ sơ thẩm định

Đây là yếu tố mang tính quyết định khi tranh chấp xảy ra, vì Tòa án sẽ căn cứ vào chính các tài liệu này để đánh giá Ngân hàng có thực sự thực hiện đầy đủ và cẩn trọng các nghĩa vụ của mình liên quan đến thẩm định, xác minh tài sản thế chấp hay không:

• Lưu giữ biên bản thẩm định, biên bản khảo sát hiện trạng, hình ảnh, kết quả tra cứu thông tin đất đai tại thời điểm giao dịch;

• Lưu giữ toàn bộ văn bản trao đổi, xác nhận với các cơ quan liên quan (văn phòng đăng ký đất đai, phòng công chứng, chính quyền địa phương nếu có);

• Đảm bảo hồ sơ được lưu trữ có ngày tháng rõ ràng, không thể chỉnh sửa sau này, để làm căn cứ chứng minh tại thời điểm ký kết, ngân hàng không biết và không có cơ sở để buộc phải biết về sự vô hiệu của giao dịch trước đó.

e. Theo dõi tài sản bảo đảm trong suốt thời gian vay

Để bảo đảm hạn chế rủi ro phát sinh liên quan đến tranh chấp bất động sản, sau khi ký kết các hợp đồng thế chấp, Ngân hàng nên:

• Định kỳ kiểm tra lại tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, đặc biệt với các khoản vay trung dài hạn;

• Khi phát hiện có dấu hiệu tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tài sản, cần có biện pháp xử lý kịp thời (yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm khác, làm việc với khách hàng, báo cáo cấp có thẩm quyền).

5. Tạm kết

Khi không được công nhận là người thứ ba ngay tình, Ngân hàng có thể phải đối mặt với một chuỗi rủi ro pháp lý liên tiếp: hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, quyền xử lý tài sản bảo đảm bị mất và khoản vay từ có bảo đảm trở thành khoản nợ không có bảo đảm. Khi đó, Ngân hàng phải chuyển sang yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo thủ tục dân sự thông thường, trong khi khả năng thu hồi nợ có thể bị ảnh hưởng đáng kể nếu bên vay không còn tài sản hoặc khả năng tài chính để thi hành nghĩa vụ.

Điều đáng lưu ý là việc nhận thế chấp một bất động sản có Giấy Chứng Nhận không đồng nghĩa với việc Ngân hàng đương nhiên được bảo vệ với tư cách người thứ ba ngay tình. Thực tiễn xét xử cho thấy, cách thức Ngân hàng kiểm tra, xác minh và thẩm định thực tế bất động sản trước khi nhận thế chấp có thể trở thành yếu tố quyết định khi tranh chấp phát sinh.

Vậy hồ sơ thẩm định của Ngân hàng đã đủ để chứng minh mình là người thứ ba ngay tình? Những dấu hiệu nào trên bất động sản có thể khiến Ngân hàng mất quyền xử lý tài sản bảo đảm? Và Ngân hàng cần thực hiện những bước nào ngay từ trước khi ký hợp đồng thế chấp để giảm thiểu rủi ro này?

Nếu Quý Ngân hàng đang thẩm định một tài sản bảo đảm, rà soát một khoản vay đã nhận thế chấp hoặc xử lý một tranh chấp liên quan đến bất động sản, Skarlet & Co Vietnam có thể hỗ trợ đánh giá hồ sơ pháp lý, quá trình thẩm định và các rủi ro liên quan đến quyền xử lý tài sản bảo đảm.

Liên hệ với Skarlet & Co Vietnam để được trao đổi về trường hợp cụ thể của Quý Ngân hàng.

TÀI LIỆU THAM CHIẾU

1. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH15 ngày 24/11/2015 (“Bộ luật Dân sự”).
2. Bộ luật Dân sự, Điều 180.
3. TS. Bùi Hữu Toàn – Học viện Ngân hàng: “Bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng với tư cách người thứ ba ngay tình trong tranh chấp tài sản bảo đảm”, Tạp chí Ngân hàng, ngày 7/9/2022.
4. Công văn số 64/TANDTC-PC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính do Tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 03/04/2019, mục II.1.
5. Bản án số137/2025/DS-PT do Tòa án nhân dân cấp cao thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 05/03/2025 về tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hủy một phần hợp đồng thế chấp, theo https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1763072t1cvn/chi-tiet-ban-an.
6. Bản án số 279/2025/DS-PT ngày 06/05/2025 về tranh chấp yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, hợp đồng tín dụng, theo https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1793808t1cvn/chi-tiet-ban-an.
7. Bản án số 30/2025/DS-PT ngày 13/01/2025 về tranh chấp hợp đồng vay tài sản, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp tài sản, theo https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-ve-tranh-chap-hop-dong-vay-tai-san-hop-dong-uy-quyen-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-d-375605.
8. Bản án số 76/2025/DS-PT ngày 13/02/2025 về tranh chấp chia tài sản chung, hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-ve-tranh-chap-chia-tai-san-chung-hop-dong-tin-dung-hop-dong-the-chap-quyen-su-dung-dat-so-7-374854.
9. Bản án số 229/2025/DS-PT ngày 09/04/2025 về tranh chấp hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất, theo https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-ve-tranh-chap-hop-dong-uy-quyen-quyen-su-dung-dat-so-2292025dspt-ngay-09042025-385998.
10. Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 6/2023/TT-NHNN, Thông tư 12/2024/TT-NHNN, Thông tư 29/2026/TT-NHNN (“Thông tư 39”), Điều 17.1 và Điều 7.4.
11. Thông tư 39, Điều 22.2(d).
12. Thông tư 39, Điều 22.2 (e).
13. Hướng dẫn 02/TANDTC-PC về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử do Tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 02/08/2021, Mục III.1.