Bất động sản du lịch – các vấn đề pháp lý cần quan tâm đối với chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản du lịch

Bất động sản du lịch như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), shophouse trong khu du lịch, … đã phát triển mạnh tại các khu du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Sapa trước đây. Tuy nhiên, trong những năm qua, loại hình bất động sản này chưa được ghi nhận rõ ràng trong hệ thống pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Vì vậy, việc triển khai, xây dựng và vận hành kinh doanh các sản phẩm bất động sản này của các chủ đầu tư bất động sản cũng gặp rất nhiều khó khăn cả về mặt cơ chế, chính sách lẫn trong quan hệ với khách hàng.

Kể từ khi Luật KDBĐS 2023 [1] và Luật Đất đai 2024 [2] được ban hành, khung pháp lý cho bất động sản du lịch đã có những thay đổi đáng kể với việc ban hành cơ chế pháp lý rõ ràng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển và vận hành các loại bất động sản du lịch.

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích một số vấn đề pháp lý đáng quan tâm liên quan đến phát triển bất động sản du lịch theo quy định của pháp luật hiện hành.

A. BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH LÀ GÌ?

Theo quy định của pháp luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư hay Luật du lịch… đều chưa đưa ra một khái niệm thống nhất về bất động sản du lịch. Luật KDBĐS 2023 có đề cập đến thuật ngữ “dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch”. Vì vây, có thể hiểu bất động sản du lịch là bất động sản có công năng phục vụ mục đích du lịch. Thuật ngữ “Du lịch” [3] theo định nghĩa của Luật Du lịch 2017 là “các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”.

Ngoài ra, Luật Du lịch 2017 cũng liệt kê một số loại bất động sản/cơ sở lưu trú phục vụ cho mục đích du lịch bao gồm [4]: Khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch, nhà có phòng cho khách du lịch thuê [5].

Thêm nữa, trong một số văn bản hướng dẫn trước đây có đề cập đến các thuật ngữ như công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) [6]. Đây cũng là các loại bất động sản du lịch phổ biến được đầu tư, xây dựng và kinh doanh trên thị trường.

B. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐÁNG QUAN TÂM LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

1. Chế độ sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất đối với bất động sản du lịch

Trước đây, việc xác định chế độ sử dụng đất với các bất động sản du lịch còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau. Do bất động sản du lịch vừa có mục đích kinh doanh, thương mại vừa có mục đích lưu trú nên việc xác định chế độ sử dụng đất có thể là đất ở hoặc đất thương mại, dịch vụ được sử dụng có thời hạn. Chế độ sử dụng đất đối với bất động sản du lịch được xem là đất thương mại dịch vụ theo hướng dẫn tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14/02/2020.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án bất động sản du lịch (“Chủ Đầu Tư”) sẽ được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm [7]. Thời hạn cho thuê đất để đầu tư kinh doanh dự án bất động sản du lịch xác định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm, trong trường hợp đặc biệt cũng không quá 70 năm [8]. Thời hạn cho thuê đất này tính từ thời điểm có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước [9]. Do đó, để bảo đảm tối đa hóa lợi ích và thu hồi các chi phí đã đầu tư, Chủ Đầu Tư cần hoạch định các phương án triển khai xây dựng và nhanh chóng hoàn thiện dự án, tránh trường hợp thời gian xây dựng công trình bị kéo dài dẫn đến thời gian sử dụng, kinh doanh các bất động sản du lịch còn lại quá ngắn.

Tuy rằng, chế độ sử dụng đất đối với bất động sản du lịch là có thời hạn nhưng Chủ Đầu Tư bất động sản vẫn có quyền thực hiện việc gia hạn sử dụng đất. Việc gia hạn này phải được nộp hồ sơ gia hạn sử dụng đất chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu quá thời hạn này mà không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật [10]. Tuy nhiên, lưu ý rằng, trước khi thực hiện gia hạn sử dụng đất, Chủ Đầu Tư phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư [11].

2. Công nhận và bảo đảm quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”) đối với bất động sản du lịch

Trong nhiều năm, việc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”) đối với bất động sản du lịch là một trong những vấn đề còn tồn tại nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật trước đây. Các vướng mắc này chủ yếu bắt nguồn từ việc pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan trước đây chưa quy định rõ ràng, thống nhất về cơ chế chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng phục vụ mục đích lưu trú du lịch nhưng không phải là nhà ở.

Tuy nhiên, Luật KDBĐS 2023 ra đời đã hoàn thiện cơ chế pháp lý một cách rõ ràng, minh bạch để tạo điều kiện và bảo đảm nhà đầu tư sở hữu bất động sản du lịch được cấp Giấy Chứng Nhận. Các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS 2023 bao gồm: (i) Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có công năng phục vụ mục đích du lịch [12] và (ii) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có công năng phục vụ mục đích du lịch [13]. Như vậy, các bất động sản du lịch được xác định là loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Một trong các nguyên tắc quan trọng và cơ bản của Luật KDBĐS 2023 là “Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua” [14]. (Nhấn mạnh được thêm vào).

Tất nhiên để được cấp Giấy Chứng Nhận, nhà đầu tư/bên mua bất động sản du lịch (“Nhà Đầu Tư”) còn phải bảo đảm đủ điều kiện và tuân theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật để được cấp Giấy Chứng Nhận. Tuy nhiên, các phân tích trên để khẳng định rằng, Luật Đất đai 2024, Luật KDBĐS 2023 đã đưa ra cơ chế bảo đảm quyền được cấp Giấy Chứng Nhận của Nhà Đầu Tư. Pháp luật còn quy định rằng việc thực hiện thủ tục cấp và bàn giao Giấy Chứng Nhận cho bên mua (Nhà Đầu Tư) là nghĩa vụ của bên bán (Chủ Đầu Tư) [15]. Do vậy, Nhà Đầu Tư có thể yên tâm đầu tư và không còn lo ngại về sự không rõ ràng, không minh bạch về cơ chế pháp lý của loại hình bất động sản này.

3. Hợp đồng mua bán bất động sản du lịch

Để bảo đảm tính thống nhất và minh bạch trong các giao dịch mua bán bất động sản du lịch, pháp luật kinh doanh bất động sản quy định các mẫu hợp đồng mua bán bất động sản du lịch và yêu cầu Chủ Đầu Tư phải sử dụng các mẫu hợp đồng này khi ký kết với khách hàng [16]. Hợp đồng mua bán bất động sản du lịch bao gồm hai mẫu [17], cụ thể như sau: (i) Mẫu IIIa: Hợp đồng mẫu áp dụng trong bán phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú (“Hợp Đồng Bán Căn Hộ Du Lịch”); và (ii) Mẫu IIIb: Hợp đồng mẫu áp dụng trong bán toàn bộ công trình xây dựng có công năng phục vụ mục dích du lịch, lưu trú (“Hợp Đồng Bán Biệt Thự Nghỉ Dưỡng”).

Liên quan đến việc sử dụng hợp đồng mẫu, Chủ Đầu Tư cần lưu ý một số vấn đề sau để bảo đảm tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật:

• Thời điểm ký kết hợp đồng: (i) Khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật [18] và (ii) Sau khi đã thực hiện công khai mẫu hợp đồng dùng để ký kết với khách hàng [19].

• Khi soạn thảo hợp đồng: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng mẫu. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu [20].

• Khi sửa đổi, bổ sung hợp đồng: Khi sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung [21].

Đối với các mẫu hợp đồng được ban hành theo Nghị định 96 liên quan đến loại hình bất động sản du lịch, có một số vấn đề pháp lý mà Chủ Đầu Tư và Nhà Đầu Tư có thể sẽ quan tâm như sau:

Thứ nhất, đối với Hợp Đồng Bán Căn Hộ Du Lịch, đây là trường hợp Chủ Đầu Tư sẽ bán một căn hộ (không phải để ở) có công năng phục vụ lưu trú, du lịch trong một tòa nhà. Do vậy, khác với các căn biệt thự riêng lẻ, đối với các tòa nhà có các căn hộ du lịch thì vẫn cần cơ quan để quản lý, vận hành tòa nhà và cơ chế để thực hiện quản lý, vân hành tòa nhà. Hàng loạt các câu hỏi được đặt ra như có bắt buộc phải thành lập ban quản trị tòa nhà hay có phải tổ chức hội nghị tòa nhà như đối với các tòa nhà chung cư không. Căn cứ vào các câu hỏi trên sẽ dẫn đến một loạt các vấn đề cần làm rõ liên quan đến kinh phí bảo trì tòa nhà, kinh phí quản lý vận hành tòa nhà, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà hay việc ban hành, sửa đổi nội quy quản lý tòa nhà. Tuy nhiên, do thiếu vắng các quy định pháp luật điều chỉnh đối với bất động sản du lịch như đối với bất động sản để ở (tòa nhà chung cư), và Hợp Đồng Bán Căn Hộ Du Lịch cũng chỉ đưa ra một số nội dung liên quan đến các vấn đề này nên tựu chung lại việc triển khai và thực hiện trên thực tế vẫn còn tương đối nhiều ý kiến trái chiều [22].

Thứ hai, về vấn đề chuyển nhượng hợp đồng, quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo Luật KDBĐS 2023, không bao gồm trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng [23]. Tại quy định về chuyển giao quyền và nghĩa vụ [24] trong các hợp đồng mẫu đều không có quy định về việc bên mua được quyền chuyển nhượng hợp đồng (Việc chuyển nhượng hợp đồng chỉ áp dụng đối với hợp đồng thuê mua bất động sản du lịch). Vì vậy trên thực tế chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để Nhà Đầu Tư thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ ba, về các trường hợp chấm dứt hợp đồng, theo hợp đồng mẫu, các bên chỉ được chấm dứt hợp đồng khi xảy ra một trong bốn trường hợp sau [25]: (i) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; (ii) Bên mua chậm thanh toán tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng; (iii) Bên bán chậm bàn giao bất động sản trong thời hạn nhất định mà theo thỏa thuận tại hợp đồng là trường hợp bên mua được đơn phương chấm dứt hợp đồng; và (iv) do ảnh hưởng của sự kiện bất khả kháng.

4. Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch của Nhà Đầu Tư sau khi trở thành chủ sở hữu của bất động sản du lịch

Khác với nhà ở, nơi Nhà Đầu Tư có thể trực tiếp sử dụng để ở, bất động sản du lịch về bản chất là công trình phục vụ mục đích lưu trú, kinh doanh du lịch. Do đó, sau khi hoàn tất giao dịch, Nhà Đầu Tưthường không tự sử dụng mà khai thác cho khách du lịch thuê theo một trong hai phương thức: tự mình kinh doanh cho thuê dịch vụ lưu trú du lịch hoặc thuê hoặc hợp tác Chủ Đầu Tư/đơn vị vận hành thực hiện kinh doanh lưu trú du lịch [26].

a. Nhà Đầu Tư tự mình kinh doanh

Về mặt pháp lý, đây là hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật. Nhà Đầu Tư muốn tự cho thuê phải đáp ứng các điều kiện: (i) có đăng ký kinh doanh (hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp); (ii) đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm (nếu có kèm dịch vụ ăn uống); (iii) đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch theo từng loại hình (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…) [27].

Pháp luật hiện hành cho phép Nhà Đầu Tư tự kinh doanh lưu trú du lịch, nhưng khả năng đáp ứng đầy đủ, độc lập các điều kiện để kinh doanh lưu trú du lịch phụ thuộc nhiều vào loại hình và kết cấu công trình. Với biệt thự nghỉ dưỡng độc lập (có hạ tầng riêng), việc tự đăng ký kinh doanh và đáp ứng điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch có thể khả thi. Nhưng với căn hộ du lịch nằm trong một tòa nhà nhiều chủ sở hữu, do các điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật gắn liền với toàn bộ công trình chứ không tách riêng theo từng căn hộ, việc một chủ sở hữu đơn lẻ tự mình đáp ứng đầy đủ và độc lập các điều kiện luật định trên thực tế là rất khó khăn, và thường buộc phải phối hợp hoặc phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành chung của dự án. Do đó, có thể hiểu đây là cơ sở lý giải vì sao mô hình hợp tác/ủy thác vận hành với Chủ Đầu Tư vẫn phổ biến hơn so với việc Nhà Đầu Tư tự đứng ra kinh doanh độc lập.

b. Hợp tác với Chủ Đầu Tư để kinh doanh

Việc Nhà Đầu Tư hợp tác với Chủ Đầu Tư để thực hiện kinh doanh lưu trú bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và nên là hình thức được “Khuyến khích các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch” [28]. Về mặt pháp lý, cần lưu ý điểm mấu chốt là thỏa thuận hợp tác với Chủ Đầu Tư là một thỏa thuận dân sự độc lập, tách biệt với hợp đồng mua bán theo mẫu như phân tích tại mục B.3 ở trên. Thỏa thuận hợp tác này do các bên tự thỏa thuận theo quy định của Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24/11/2015 (“Bộ luật Dân sự 2015”) và các quy định pháp luật khác có liên quan.

Trên thực tế, hình thức hợp tác giữa Chủ Đầu Tư và Nhà Đầu Tư có thể thực hiện theo một trong các phương thức sau đây:

Thứ nhất, cam kết lợi nhuận cố định

Mô hình cam kết lợi nhuận là mô hình khi Chủ Đầu Tư cam kết với Nhà Đầu tư sở hữu bất động sản du lịch một khoản lợi nhuận nhất định trong toàn bộ thời gian của hợp đồng, không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh thực tế. Trước đây, mô hình này được thực hiện và đưa ra các cam kết về mức lợi nhuận cố định từ 8 đến 12% một năm nhưng sau đó Chủ Đầu Tư không thể chi trả được. Do đây có thể là mức cam kết dựa trên kỳ vọng lý tưởng nhưng tình hình kinh doanh trên thực tế luôn bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố biến động.

Do đó, trường hợp các bên lựa chọn hình thức hợp tác và cam kết lợi nhuận cố định cần cân nhắc kỹ lưỡng về lợi nhuận cam kết dựa trên đánh giá về tỷ lệ lấp đầy phòng, tình hình kinh tế xã hội, khu vực địa lý nơi tọa lạc bất động sản du lịch, …

Thứ hai, chia sẻ doanh thu theo tỷ lệ

Chủ Đầu Tư khai thác cho thuê và chia doanh thu (hoặc lợi nhuận sau chi phí vận hành) cho Nhà Đầu Tưtheo tỷ lệ % thỏa thuận, dựa trên kết quả kinh doanh thực tế thay vì một con số luôn cố định. Hình thức này được xem là minh bạch và bền vững hơn so với cam kết lợi nhuận cố định.

Vấn đề cần phải quan tâm trong mô hình này là tính minh bạch của cơ chế báo cáo doanh thu, chi phí. Để tạo niềm tin cho các Nhà Đầu tư sở hữu bất động sản du lịch, Chủ Đầu Tư có thể chủ động quy định các nội dung liên quan đến việc báo cáo tình hình doanh thu, quyền được yêu cầu xem xét về sổ sách liên quan đến doanh thu thực tế hay thực hiện việc kiểm toán độc lập.

Thứ ba, hợp đồng thuê bất động sản du lịch

Trong mô hình này, sau khi Nhà Đầu Tư mua bất động sản, Chủ Đầu Tư sẽ thuê lại chính bất động sản đó với một mức giá thuê cố định theo kỳ hạn, sau đó tự khai thác cho khách du lịch thuê lại để hưởng chênh lệch.

Về hình thức, đây là quan hệ thuê tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, giúp Nhà Đầu Tư có nguồn thu ổn định và tách bạch rõ với việc kinh doanh của Chủ Đầu Tư. Khi ký kết hợp đồng thuê lại bất động sản du lịch này, các bên cần phải thực hiện theo mẫu hợp đồng nêu tại Phụ lục IV. Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng kèm theo Nghị định 96 và các quy định liên quan của Bộ luật Dân sự 2015.

Trên đây là một số hình thức hợp tác mà Chủ Đầu Tư và Nhà Đầu Tư có thể cân nhắc sử dụng trong việc kinh doanh bất động sản du lịch. Hợp đồng/thỏa thuận này là thỏa thuận độc lập với hợp đồng mua bán bất động sản du lịch. Về mặt thương mại, để tăng tính hấp dẫn của bất động sản du lịch, Chủ Đầu Tư có thể chuẩn bị các hợp đồng/thỏa thuận để hợp tác khai thác bất động sản du lịch cùng với Hợp Đồng Bán Căn Hộ Du Lịch và/hoặc Hợp Đồng Bán Biệt Thự Nghỉ Dưỡng. Khi này, quan hệ giữa Chủ Đầu Tư và Nhà Đầu Tư không chỉ là quan hệ mua bán mà còn là quan hệ hợp tác cùng kinh doanh và cùng hưởng lợi.

C. NHỮNG LƯU Ý PHÁP LÝ ĐỐI VỚI CHỦ ĐẦU TƯ KHI PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

Từ những vấn đề pháp lý đã phân tích nêu trên về các vấn đề về chế chế sử dụng đất, việc cấp Giấy Chứng Nhận đến yêu cầu về hợp đồng mẫu, các cơ chế hợp tác khai thác tiềm ẩn rủi ro có thể rút ra một số khuyến nghị đối với Chủ Đầu Tư có thể cần lưu tâm để vừa tuân thủ đúng pháp luật, vừa hạn chế rủi ro tranh chấp và bảo vệ uy tín thương hiệu và dự án về lâu dài.

1. Bảo đảm đầy đủ điều kiện pháp lý trước khi đưa dự án vào kinh doanh

Trước khi huy động vốn hoặc mở bán, Chủ Đầu Tư cần bảo đảm dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật KDBĐS 2023, thực hiện đúng nghĩa vụ công khai thông tin dự án và bảo lãnh ngân hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai (nếu thuộc diện áp dụng). Việc mở bán khi chưa đủ điều kiện không chỉ khiến Chủ Đầu Tư đối mặt với xử phạt hành chính mà còn là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp với Nhà Đầu Tư bất động sản du lịch.

2. Sử dụng đúng hợp đồng mẫu và tuân thủ nghĩa vụ công khai hợp đồng trước khi ký kết

Chủ Đầu Tư bắt buộc phải sử dụng đúng mẫu hợp đồng tại Phụ lục III Nghị định 96 khi giao kết hợp đồng với khách hàng khi bán các bất động sản du lịch và phải công khai hợp đồng mẫu trước khi ký kết (kể cả khi có sửa đổi, bổ sung sau này). Đây không chỉ là nghĩa vụ tuân thủ đơn thuần mà còn là công cụ giúp Chủ Đầu Tư tự bảo vệ mình: khi hợp đồng đã được công khai đúng quy định và nội dung ký kết khớp với bản công khai, Chủ Đầu Tư có căn cứ rõ ràng để phòng vệ trước các khiếu nại, tranh chấp phát sinh sau này.

3. Thận trọng khi thiết kế cơ chế hợp tác khai thác, cam kết lợi nhuận

Từ thực tiễn trước đây thể hiện đây là bài học lớn về mức cam kết lợi nhuận cố định cao (8 đến 12%/năm) từng được nhiều Chủ Đầu Tư sử dụng như một công cụ cạnh tranh thu hút khách hàng, nhưng khi hiệu quả khai thác thực tế không đạt kỳ vọng, chính Chủ Đầu Tư trở thành bên gánh chịu hậu quả pháp lý và tài chính nặng nề nhất, vừa mất khả năng chi trả, vừa đối mặt với các vụ kiện tụng, khủng hoảng truyền thông và sụt giảm niềm tin của thị trường đối với thương hiệu. Vì vậy, Chủ Đầu Tư nên: (i) Xây dựng mức cam kết (nếu có) dựa trên mô hình tài chính thận trọng, sát với khả năng khai thác thực tế của khu vực và loại hình sản phẩm, thay vì chạy theo mức cam kết cao để cạnh tranh ngắn hạn; (ii) Ưu tiên cơ chế chia sẻ doanh thu minh bạch, có kiểm toán độc lập định kỳ thay vì cam kết lợi nhuận cố định không gắn với kết quả kinh doanh thực tế.

4. Tuân thủ đúng đối tượng được phép mua khi có yếu tố nước ngoài

Khi tiếp thị và bán sản phẩm cho khách hàng nước ngoài, Chủ Đầu Tư cần lưu ý cá nhân nước ngoài hiện chưa có cơ sở pháp lý để mua công trình xây dựng hoặc phần diện tích xây dựng trong công trình xây dựng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú [29]; chỉ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mới được mua để tự sử dụng đúng công năng phục vụ mục đích lưu trú, du lịch [30].

5. Thiết lập cơ chế quản lý vận hành thống nhất, minh bạch cho toàn dự án

Vì các điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường được cấp và quản lý theo toàn bộ công trình chứ không tách riêng theo từng căn hộ, Chủ Đầu Tư nên chủ động thiết lập từ đầu một cơ chế quản lý vận hành tập trung, thống nhất về chất lượng dịch vụ, an ninh, an toàn cho cả dự án. Đồng thời quy định rõ trong hợp đồng và quy chế nội bộ về quyền, nghĩa vụ giữa Nhà Đầu Tư và đơn vị vận hành, để tránh xung đột quyền tự khai thác của khách hàng với yêu cầu quản lý đồng bộ toàn dự án.

6. Minh bạch thông tin về chế độ sử dụng đất và quyền sở hữu

Cuối cùng, để tránh những tranh cãi kéo dài tương tự các vụ việc trước đây, Chủ Đầu Tư cần công bố rõ ràng, trung thực ngay từ giai đoạn tiếp thị về: loại đất dự án (đất thương mại, dịch vụ có thời hạn), thời hạn sử dụng đất còn lại, và loại giấy chứng nhận khách hàng sẽ được cấp sau khi hoàn tất giao dịch để tránh tạo kỳ vọng sai lệch rằng đây là loại hình sở hữu lâu dài tương tự bất động sản để ở.

TÀI LIỆU THAM CHIẾU

1. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023 (“Luật KDBĐS 2023”)
2. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 (“Luật Đất đai 2024”).
3. Luật Du lịch số 09/2017/QH14, ngày 19/6/2017 (“Luật Du lịch 2017”), Điều 3.1.
4. Luật Du lịch 2017, Điều 48.
5. Để hiểu rõ hơn về các loại cơ sở lưu trú du lịch này vui lòng xem thêm tại Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 quy định chi tiết một số Điều của Luật Du lịch, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018 (Sau đây gọi chung là “Nghị định 168”).
6. Chỉ thị 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Điều 1(b).
7. Luật Đất đai 2024, Điều 120.
8. Luật Đất đai 2024, Điều 172.1(c).
9. Luật Đất đai 2024, Điều 172.2.
10. Luật Đất đai 2024, Điều 172.3.
11. Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, Điều 64.1(c).
12. Luật KDBĐS, Điều 5.2.
13. Luật KDBĐS, Điều 5.3.
14. Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 13.2.
15. Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 19.1(đ).
16. Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 44.1(d) và Điều 45.2.
17. Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 quy định chi tiết một số Điều của Luật Kinh doanh bất động sản, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 (“Nghị định 96”), Phụ lục III.
18. Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 44.3.
19. Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6.1(d)
20. Nghị định 96, Điều 12.3(c).
21. Nghị định 96, Điều 12.3(d).
22. Liên quan đến các nội dung chi tiết về các vấn đề trong Hợp Đồng Bán Căn Hộ Du Lịch tương đối dài và phức tạp nên độc giả vui lòng theo dõi tại bài viết tiếp theo, chúng tôi sẽ chia sẻ những phân tích kỹ hơn về vấn đề này. 
23. Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 49.1.
24. Hợp Đồng Bán Căn Hộ Du Lịch, Điều 10 và Hợp Đồng Bán Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Điều 7.
25. Hợp Đồng Bán Căn Hộ Du Lịch, Điều 15.1 và Hợp Đồng Bán Biệt Thự Nghỉ Dưỡng, Điều 14.1.
26. Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch được ban hành kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL của Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch ngày 28/10/2019 (“Quyết định 3720”), Điều 4.1.
27. Luật Du lịch 2017, Điều 49.1.
28. Quyết định 3720, Điều 4.2.
29. Luật KDBĐS 2023, Điều 15.4.
30. Luật KDBĐS 2023, Điều 15.3.